Áp lực tái cấp vốn trong điều kiện lãi suất cao
Newmark, một công ty tư vấn và môi giới bất động sản cho biết từ nay tới năm 2026, khoản nợ bất động sản thương mại trị giá 2.000 tỷ USD của Mỹ sẽ đến hạn, và sẽ phải được tái cấp vốn với lãi suất cao hơn nhiều so với thời điểm vay.
Trong đó, theo dữ liệu của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ do Newmark cung cấp, khoảng 929 tỷ USD nợ bất động sản thương mại sẽ cần phải được hoàn trả hoặc tái cấp vốn chỉ trong năm nay.
Công ty cũng ước tính rằng 670 tỷ USD trong số các khoản vay đáo hạn vào năm 2026 “có khả năng gặp rắc rối”.
Nguyên nhân là do các nhà đầu tư bất động sản đã bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng cao, làm tăng chi phí tài chính và đẩy giá trị tài sản xuống. Rất nhiều bên phát triển BĐS sẽ gặp áp lực trong việc trả nợ, thậm chí có khả năng không trả được nợ, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới các ngân hàng cho vay.
Ông Barry Gosin, Giám đốc điều hành của Newmark, cho biết: “Các ngân hàng sẽ chịu áp lực”.
Ông Gosin giải thích rằng quy định sau khủng hoảng tài chính có nghĩa là một số bên cho vay sẽ cần “thanh lý các khoản vay của họ hoặc tìm những cách khác để giảm sức nặng đối với bất động sản”, cho dù bằng cách hợp vốn, thực hiện các giao dịch chuyển giao rủi ro hoặc ngừng cho vay mới đối với lĩnh vực này.
Điều này dẫn tới một tình huống "lưỡng bại câu thương" cho cả bên cho vay và bên đi vay, đó là người vay thì không trả được nợ, còn người cho vay đối mặt với tình huống thua lỗ. Nếu có thể trả được nợ và tái cấp vốn, thì bên đi vay phải chịu chi phí lãi cao hơn, còn bên cho vay cũng phải cân nhắc thiệt hơn trước quyết định đầu tư thêm vào lĩnh vực BĐS thương mại đang thua lỗ.
Hệ quả từ sự suy yếu trên thị trường BĐS thương mại
Theo MSCI, khối lượng giao dịch bất động sản thương mại đã giảm 51% trong năm ngoái tại Mỹ. Những điểm rắc rối chính trên thị trường bất động sản thương mại Mỹ là các văn phòng và khu chung cư bị mở rộng quá mức bằng cách sử dụng nợ giá rẻ và giờ đây đang bị ảnh hưởng bởi chi phí hoạt động cao hơn.
Ông Gosin nói: “Bất cứ ai đầu tư nhiều vào bất động sản văn phòng trong 5 năm qua đều sẽ gặp vấn đề.
CEO Newmark cũng nói thêm rằng kể từ khi xu hướng làm việc tại nhà gia tăng trong thời kỳ đại dịch, việc kinh doanh văn phòng ở Mỹ đã trở nên khó khăn. Ước tính, chỉ riêng tại thành phố New York "tấc đất tấc vàng", có tới 50 triệu m2 mặt sàn văn phòng "thừa" và "nên bị dỡ bỏ".
Cao điểm "bán nợ"
Căng thẳng trên thị trường bất động sản đã gây áp lực lên các ngân hàng cung cấp các khoản vay giá rẻ cho các nhà phát triển trong những năm BĐS bùng nổ. Giờ đây, việc bán các khoản vay, đôi khi với giá chiết khấu, là giải pháp cho một số bên đã chi quá nhiều vào BĐS trên bảng cân đối kế toán.
Đối với người mua, bao gồm cả những cá nhân giàu có và các quỹ nợ cổ phần tư nhân, những giao dịch mua bán này là cơ hội để thu hồi các khoản vay hoặc giành quyền kiểm soát tài sản cơ bản ở mức giá thấp.
Ông Patrick Arangio, phó chủ tịch bộ phận kinh doanh cho vay của công ty dịch vụ và đầu tư bất động sản CBRE, cho biết số nợ đến hạn trong thời gian sắp tới lớn hơn bình thường do các khoản gia hạn ngắn hạn được đưa ra từ năm 2020 đến năm 2023 do đại dịch Covid-19, chiến sự ở Ukraine và sự không chắc chắn về lãi suất.
Ông nói: “Khối lượng lớn các khoản vay cần giải quyết trong khoảng thời gian tương đối ngắn này sẽ dẫn đến số lượng sản phẩm bán cho vay trên thị trường tăng cao trong thời gian tới”.
Trong khi đó, thị trường tài sản cơ bản đã bị đình trệ do khoảng cách giữa người mua và người bán săn giá hời không sẵn sàng chịu lỗ.
