Trong dự thảo Chương trình trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 Bộ Tư pháp đang hoàn thiện để trình Chính phủ có nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của các cá nhân thu được từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Theo cơ quan này, thời gian qua, thị trường đã phát sinh tình trạng các cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản nhưng giá chuyển nhượng trong hồ sơ kê khai thuế được kê khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số tiền thuế phải nộp, gây thất thu thuế.

Bộ Tư pháp đề xuất nghiên cứu áp dụng mức thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hạn, để có mức điều tiết hợp lý đối với thu nhập từ chuyển nhường bất động sản và nhằm giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản.

Bộ Tư pháp cũng cho rằng, đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu nhiều bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản nên cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ này.

Cũng theo dự thảo, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Việc hoàn thiện các chính sách và hạ tầng công nghệ tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và pháp lý để thực thi.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc áp thuế cao hơn đối với giao dịch "lướt sóng" sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản.

“Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân”, ông Hòa nói.

Ngoài ra, ông Hòa cho biết một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm thì thuế suất thấp hơn.”

“Có thể thấy, sắc thuế là công cụ cả thế giới sử dụng để điều tiết các hiện tượng và bình ổn thị trường, nền kinh tế. Rõ ràng đây là công cụ hiệu quả nhất thế giới đang sử dụng mà Việt Nam cần phải học hỏi và nghiên cứu, áp dụng vào tình hình đặc thù”, ông Hòa nói.

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa cũng cho hay, hiện nay theo quy định của một số luật chuyên ngành cũng có một số quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản như: Tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Ngoài ra, Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD (bổ sung sửa đổi và bãi bỏ bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD) thì việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái Pháp Luật…

Tuy nhiên, do lợi nhuận từ việc lướt sóng quá cao trong khi những quy định trên vẫn là những quy định chung còn nhiều lỗ hổng, tình trạng giao dịch ngầm giữa người mua và người bán vẫn xảy ra thường xuyên mà nhà nước chưa thể kiểm soát hết được.

Ngoài ra, ở nước ta, những người đang sở hữu bất động sản chịu mức thuế thấp. Ví dụ điển hình là khi một người bỏ vốn vào bất động sản, họ cứ chờ việc xây dựng phát triển hạ tầng rồi bán lấy lời và chỉ phải nộp thuế 2%, trong khi những công ty sản xuất, họ phải chịu thuế VAT 10%, khi có lời họ chịu tiếp 20% thuế trong kinh doanh như xăng dầu, cầu đường, nhiều thuế phí khác… Điều này đã tạo điều kiện rất lớn cho việc đầu cơ “lướt sóng” bất động sản.

“Để điều tiết lại thực trạng này, điều cần thiết nhất bây giờ là cần đánh thuế mạnh hơn nữa vào thị trường bất động sản. Thuế bất động sản lũy tiến sẽ giúp nhà nước có kinh phí cho các hoạt động an ninh quốc phòng, công an, chính quyền địa phương… góp phần phát triển kinh tế quốc gia, kinh tế địa phương”, ông Hòa nói.

Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM

Ở các nước phát triển đã triển khai việc áp dụng thuế bất động sản từ lâu, cho nên, khi một người muốn mua bất động sản mà không khai thác thì phải cân nhắc xem khả năng trước khi mua, còn nếu mua để khai thác thì phải tính toán chi phí thuế mà người sở hữu sẽ phải trả hàng năm. Do đó, Việt Nam cũng cần cập nhật nhanh chóng các quy định về thuế trong bất động sản đề từ đó làm giảm những “cơn sốt đất” đưa bất động sản về đúng giá trị thật của nó và từ đó ổn định được thị trường, góp phần phát triển kinh tế nước nhà.

Đồng tình việc đánh thuế trên, tuy nhiên, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính lại có quan điểm rằng, việc đánh thuế cao với nhà đầu cơ, lướt sóng cũng có 2 mặt. Mặt tốt là sẽ giảm được đầu cơ, lướt sóng bất động sản bởi vì mức thuế cao sẽ bào mòn lợi nhuận của những người lướt sóng thì họ sẽ phải cân nhắc trong đầu tư. Khi đó, người có nhu cầu thực sẽ dễ tiếp cận được bất động sản.

“Tuy nhiên, thị trường nào cũng có tình trạng đầu cơ và môi giới trung gian. Đây cũng chính là bước đệm cho các nhà đầu tư kiếm lợi nhuận. Các chủ dự án cũng có thể bán được hàng nhanh chóng hơn và thị trường cũng nhờ vậy mà trôi chảy hơn”, ông Thịnh nói và cho rằng nếu đánh thuế quá cao để triệt tiêu người “lướt sóng” sẽ dễ khiến thị trường bị trì trê. Do vậy, mức đánh mức thế nào cần nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng.